Cạnh tranh về mã số sử dụng đất đối với các lô đất dành cho thị trường nông sản bán buôn là một trong những vấn đề thực tế quan trọng nhất trong quy hoạch sử dụng đất của các dự án như vậy. Lý do nằm ở chỗ, cơ sở hạ tầng của chợ nông sản bán buôn có bản chất phức tạp: nó kết hợp các sàn giao dịch, kho bãi-hậu cần, dịch vụ vận tải và các đối tượng dịch vụ, thường dẫn đến sự "cạnh tranh" giữa các mã sử dụng đất khác nhau trong thực tế.
Thông tin này được chia sẻ bởi Tiến sĩ Luật, Luật sư danh dự của Ukraine, Phó nhân dân của hội nghị VI, VII, thành viên Ủy ban Verkhovna Rada của Ukraine về Chính sách nông nghiệp và Quan hệ đất đai (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Một ví dụ về các mã sử dụng đất cạnh tranh là 01.12 (Đối với việc bố trí cơ sở hạ tầng cho chợ nông sản bán buôn) và 03.07 (Đối với việc xây dựng và bảo trì các tòa nhà thương mại). Chợ đầu mối hầu như luôn bao gồm các gian/khu buôn bán, cơ sở hành chính, nhà dịch vụ, đôi khi có thể nhầm lẫn dẫn đến việc gán mã số sử dụng đất là 03.07 hoặc 03.15 thay vì mã cụ thể là 01.12.
Khi nói đến các dịch vụ nông nghiệp-(nhà sản xuất dịch vụ, thiết bị, hóa chất nông nghiệp, hoạt động dịch vụ), đôi khi có sự cạnh tranh giữa mã 01.11 (Để cung cấp dịch vụ trong nông nghiệp) và 01.12 (Để bố trí cơ sở hạ tầng cho chợ nông sản bán buôn).
Thuật toán được đề xuất để khắc phục xung đột về mã sử dụng đất, tương ứng với logic của thực tiễn tư pháp:
1. Xác định loại đất từ giấy tờ sở hữu lô đất và thông tin địa chính nhà nước. Nếu loại đất là đất nông nghiệp thì việc cấp mã số sử dụng đất thuộc đất ở, đất công mà không có sự thay đổi phù hợp về chế độ pháp lý đất đai là không thể. Có trường hợp một thửa đất đã hình thành, kể cả những thửa đất lấy từ người sử dụng đất vì mục đích công cộng, được chuyển sang chợ nông sản bán buôn. Điều 10 của Luật Ukraine "Trên các thị trường bán buôn nông sản" quy định việc mua/tịch thu vì nhu cầu công cộng và về mặt thủ tục, các hành động đó được thực hiện theo các quy định của Bộ luật Đất đai của Ukraine (Điều 146, 149, v.v.) và, nếu cần thiết (khi nói đến tài sản tư nhân), có tính đến Luật đặc biệt của Ukraine "Về chuyển nhượng các thửa đất, các đối tượng bất động sản khác nằm trên đó, thuộc quyền sở hữu tư nhân, vì nhu cầu công cộng hoặc vì lý do sự cần thiết của xã hội”.
Trong trường hợp này, có những trường hợp các lô đất nông nghiệp bị thu hồi trong khi chỉ có loại hình sử dụng đất thay đổi trong loại được chỉ định. Vì vậy, cần xem xét giấy tờ sở hữu của người sử dụng đất trước đây để xác định đúng loại đất sẽ được bảo toàn sau khi thu hồi và chuyển sang thị trường nông sản đầu mối.
Pháp luật đất đai liên kết trực tiếp cơ sở hạ tầng của chợ nông sản bán buôn với loại đất nông nghiệp. Do đó, Điều 22 của Bộ luật Đất đai Ukraina định nghĩa rằng đất nông nghiệp bao gồm đất được sử dụng để sản xuất các sản phẩm nông nghiệp, cho các hoạt động giáo dục và nghiên cứu khoa học nông nghiệp cũng như để bố trí cơ sở hạ tầng sản xuất có liên quan, bao gồm cả cơ sở hạ tầng của chợ nông sản bán buôn.
Logic lập pháp này được trình bày chi tiết trong Phân loại các loại hình sử dụng đất, trong đó trong phần "Đất nông nghiệp", một loại hình sử dụng đất riêng biệt 01.12 được cung cấp - "Để bố trí cơ sở hạ tầng cho các chợ nông sản bán buôn." Do đó, từ góc độ chế độ pháp lý đất đai, việc bố trí chợ bán buôn (với tư cách là đối tượng cơ sở hạ tầng của thị trường nông nghiệp) cần được chính thức hóa trên đất nông nghiệp bằng cách thiết lập loại hình sử dụng đất tương ứng (01.12) trong tài liệu quản lý đất đai và phản ánh điều này trong thông tin Địa chính Đất đai Nhà nước.
2. Xác định “mục đích chính” của việc cung cấp lô đất từ các tài liệu chính (quyết định/hợp đồng/luật nhà nước/dự án quản lý đất đai).
3. Áp dụng nguyên tắc chuyên môn (lex professionalis): nếu có một mã cụ thể trong bộ phân loại cho trường hợp của bạn, hãy chọn mã đó. Đối với cơ sở hạ tầng của chợ nông sản bán buôn, mã phân loại trực tiếp bao gồm mã 01.12.
4. Kiểm tra việc chấp hành hồ sơ quy hoạch đô thị (khu chức năng/quy hoạch phân khu/quy hoạch tổng thể). Điều này đặc biệt quan trọng khi lô đất nằm trong khu dân cư đông đúc. Nếu khu chức năng là "hạ tầng-hậu cần/sản xuất/kho/thị trường” thì mã 01.12 là không thể chối cãi.
5. Xác định tính pháp lý của hạ tầng nằm trong khu đất. Chứng minh rằng dự án/đối tượng thực sự là một chợ nông sản bán buôn, không phải một trung tâm mua sắm bán lẻ. Dấu hiệu mạnh nhất: 1) tình trạng chợ nông sản bán buôn được cấp theo quy định của pháp luật (lệnh của cơ quan có thẩm quyền + giấy chứng nhận), nếu đã được cấp hoặc đang được cấp đồng thời; 2) quy tắc vận hành/mô hình kinh doanh (dòng thương mại bán buôn, nông sản, hậu cần, giảm tổn thất, “cơ sở hạ tầng thị trường nông nghiệp” là một khu phức hợp). Nếu cơ sở hạ tầng của thị trường nông sản bán buôn (luồng hàng hóa + hậu cần + dịch vụ cho người sản xuất/người mua) chiếm ưu thế thì nên sử dụng mã 01.12. Nếu thương mại chiếm ưu thế (các cửa hàng/gian hàng không có chức năng "thị trường" nông nghiệp cụ thể), mã 03.07 (hoặc mã 03.10 trong phiên bản trước của Trình phân loại) sẽ chiếm ưu thế.
Mã 01.12 và 03.07 (trước đây là 03.10) không phải là "các biến thể của cùng" mục đích sử dụng đất mà là mã của các chế độ pháp lý khác nhau vì mã 01.12 trực tiếp nằm trong mảng đất nông nghiệp, trong khi mã 03.10 mô tả các đối tượng thuộc cơ sở hạ tầng công cộng/thương mại.
Vì sao đất chợ nông sản đầu mối phải gắn mã số 01.12 và rủi ro khi phân loại các thửa đất này là đất xây dựng công cộng.
Thứ nhất, có quy định trực tiếp trong Bộ luật Đất đai của Ukraine: cơ sở hạ tầng của các chợ nông sản bán buôn là một phần của đất nông nghiệp. Điều 22 của Bộ luật Đất đai Ukraine trực tiếp bao gồm cơ sở hạ tầng của các chợ nông sản bán buôn nhằm mục đích cung cấp đất nông nghiệp. Vì vậy, nếu thực chất đối tượng là “chợ nông sản bán buôn” thì căn cứ đúng để xác định quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp chứ không phải đất xây dựng công cộng.
Thứ hai, kế hoạch phân vùng và sử dụng đất (LUZP) cung cấp mã hẹp, đặc biệt 01.12, được ưu tiên hơn mã "thị trường" chung 03.07 (trước đây là 03.10).
Thứ ba, ưu tiên sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích nông nghiệp. Bộ luật Đất đai của Ukraine thiết lập mức độ ưu tiên của đất phù hợp cho nông nghiệp và duy trì sự thận trọng khi phân bổ chúng không vì "mục đích nông nghiệp". Nếu thị trường nông sản bán buôn về mặt chức năng là một phần của chuỗi sản xuất nông nghiệp (hậu cần/lưu kho/chế biến sơ cấp, v.v.), thì việc chuyển đổi những khu đất đó thành công trình công cộng bằng cách gán cho chúng mã số 03.07 (trước đây là 03.10) được coi là hành vi di dời khỏi đất nông nghiệp một cách vô lý, mâu thuẫn với Điều 22, 23 của Bộ luật Đất đai Ukraine.
Thứ tư, việc áp dụng mã số 03.07 (trước đây là mã số 03.10) đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt yêu cầu quy hoạch đô thị. Như vậy, đất ở và đất công được sử dụng theo quy hoạch chung và các hồ sơ quy hoạch đô thị khác. Đối với các lô đất nằm ngoài khu vực đông dân cư, điều này thường có nghĩa là nếu không có cơ sở quy hoạch phù hợp và sự chứng minh về chức năng, chính quyền/cơ quan quản lý sẽ đặt câu hỏi về tính hợp pháp của việc sử dụng “đô thị” đó.
Một điều cần làm rõ quan trọng: phiên bản hiện tại của Điều 38 Bộ luật Đất đai của Ukraine xây dựng khái niệm đất ở và đất công về mặt chức năng, không có mối liên hệ trực tiếp "chỉ trong các khu vực đông dân cư". Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng lô đất sang chợ nông sản bán buôn diễn ra trước ngày 17.06.2020 (trước khi sửa đổi Điều 38 của Bộ luật Đất đai Ukraine), thì việc phân loại lô đất đó là công trình công cộng là không thể.
Không có quy định cấm định vị lô đất có loại sử dụng đất 01.12 "Để bố trí cơ sở hạ tầng cho chợ nông sản bán buôn" trong khu vực đông dân cư – miễn là tuân thủ các yêu cầu về mục đích chức năng của lãnh thổ (tài liệu quy hoạch đô thị) và chỉ định sử dụng đất phù hợp. Luật "Về chợ nông sản bán buôn" của Ukraine quy định rằng vị trí của cơ sở hạ tầng nông nghiệp được xác định bởi cơ quan trung ương có thẩm quyền "trên lãnh thổ liên quan" dựa trên hiệu quả kinh tế (không cần đặt trước "chỉ bên ngoài khu dân cư").
Tương tự, không có quy định chung nào cấm chỉ gán mã 03.07 cho các thửa đất trong khu vực đông dân cư. Kể từ năm 2020, định nghĩa về đất ở và đất công trong Bộ luật đất đai của Ukraine không chỉ gắn liền với các khu vực đông dân cư mà được mô tả thông qua mục đích sử dụng theo chức năng (đặt các tòa nhà dân cư, công trình và công trình công cộng, v.v.).
Kết luận
Sự hiện diện của một chế độ pháp lý đặc biệt dành cho thị trường nông sản bán buôn không loại bỏ được vấn đề chính – sự rời rạc của quy định pháp luật về đất đai, tạo ra sự “cạnh tranh” về luật sử dụng đất và do đó làm tăng rủi ro xung đột và pháp lý cho các doanh nghiệp nông nghiệp.
Đồng thời, xem xét logic lập pháp được mô tả ở trên, việc tăng cường bảo vệ đất nông nghiệp và ý định của nhà nước nhằm đảm bảo việc sử dụng chúng chủ yếu cho mục đích nông nghiệp, các chợ nông sản bán buôn, theo thủ tục do pháp luật quy định, mua lại các lô đất với mục đích đặc biệt, cụ thể là để bố trí cơ sở hạ tầng cho chợ nông sản bán buôn. Vì vậy, các thửa đất tương ứng trong trường hợp này chỉ có thể được cấp mã số sử dụng đất 01.12 và tương ứng với mã số sử dụng thực tế.
Ở khía cạnh thực tế, việc xác định mã số sử dụng đất “đúng” phải dựa vào các tài liệu cơ bản về việc hình thành lô đất, chức năng chi phối thực tế của cơ sở hạ tầng và các hạn chế về quy hoạch đô thị (các khu chức năng), thay vì dựa vào các dấu hiệu chính thức của các đối tượng riêng lẻ (gian hàng, mặt bằng kinh doanh), vốn chỉ là các yếu tố của cơ sở hạ tầng phức tạp của chợ nông sản bán buôn. Việc kiểm tra pháp lý có chất lượng các tài liệu khi chính thức hóa quyền sử dụng đất cho thị trường nông sản bán buôn đảm bảo các khía cạnh chính - khả năng dự đoán trong việc thực hiện dự án cơ sở hạ tầng, bảo vệ đầu tư và giảm thiểu rủi ro tranh chấp pháp lý và truy tố thực thi pháp luật.
